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“2026년에도 전세는 여전히 신중해야 합니다.”
최근 몇 년간 전세사기, 깡통전세, 역전세 이슈가 지속되면서 전세 계약은 단순히 집을 구하는 것이 아니라 재산을 지키기 위한 필수 검증 과정이 되었습니다.
2026년 기준 전세 시장은 안정화되는 듯 보이지만 (1) 집값 변동성, (2) 금리 변화, (3) 전세보증보험 가입 요건 강화 등의 이슈는 여전히 존재합니다.
이 글에서는 2026년에 전세 계약할 때 반드시 알아야 하는 계약 전 검토사항, 등기부등본 체크, 보증보험 가입, 특약 작성법을 가장 이해하기 쉽게 정리했습니다.
전세 계약은 ‘확인 80%, 계약 20%’입니다. 체크리스트만 알면 전세사기 대부분을 피할 수 있습니다.
전세 체크리스트 다운로드
1. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지
① 등기부등본 조회 (가장 중요)
전세 계약의 80%는 등기부등본을 보는 것으로 시작됩니다.
- 소유자와 계약 상대가 동일한가?
- 근저당(담보대출)이 전세보증금보다 적은가?
- 가압류, 가처분, 경매 여부 있는가?
근저당이 많거나 추가 설정이 있는 집은 깡통전세 위험이 높습니다.
② 전세금 + 근저당 = 집값 대비 몇 퍼센트?
2026년에도 전세사기 가장 큰 원인은 ‘집값보다 많은 전세금’입니다.
- 전세금 + 근저당 = 집값의 80% 이하 → 안전
- 전세금 + 근저당 = 집값의 90% 이상 → 매우 위험
집값 대비 부담비율(LTV)을 반드시 확인하세요.
③ 집주인 신용 위험도 체크
- 전입세대 열람으로 세입자 수 파악
- 세금 체납 여부 확인
- 임대인의 연락처·거주지 확인
집주인 리스크가 높으면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
④ 확정일자 + 전입신고 시점
보증금을 보호받기 위한 가장 중요한 절차입니다.
- 전입신고 → 세대 보호 효과 발생
- 확정일자 → 보증금 우선 변제권 확보
입주 당일 또는 그 다음날 바로 진행해야 합니다.
⑤ 전세보증보험 가입 가능 여부
2026년부터 전세보증보험 심사가 강화되어 임대인 체납·근저당 과다 등 조건에서 가입이 불가능할 수 있습니다.
- HUG 보증보험
- SGI 보증보험
보증보험이 안 되는 집은 원칙적으로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
2. 전세 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 7가지
특약은 전세보증금을 보호하는 ‘세입자의 안전장치’입니다.
- 계약 전후 추가 근저당 설정 금지
- 전입신고 및 확정일자 방해 금지
- 중도 해지 시 보증금 반환 조건 명시
- 집주인 연락 두절 시 대리 수령 조건
- 계약 만료 전 재계약 또는 명도 조건
- 하자 발생 시 임대인 수리 책임
- 보증보험 가입을 임대인의 의무로 명시
문서에 써 있어야 분쟁 시 법적 효력이 생깁니다.
3. 전세 계약 시 자주 발생하는 위험 신호
- 임대인이 등기 열람을 거부한다
- 계약을 빨리 진행하라고 압박한다
- 전세금이 시세보다 지나치게 저렴하다
- 건물 관리인이 정보를 얼버무린다
- 근저당이 높은데도 ‘괜찮다’고만 말한다
이런 경우는 전세사기 가능성이 높습니다.
4. 전세 계약 후 반드시 해야 할 4가지
- 전입신고 + 확정일자 즉시 처리
- 열쇠 인수·하자 확인서 작성
- 보증보험 가입 완료
- 관리비·중도금 계좌 정확히 기록
전세금 보호는 ‘사후 조치’까지 완료해야 안전합니다.
5. 2026 전세 트렌드 및 신규 제도
- 깡통전세 위험지역 데이터 공개 강화
- 전세보증보험 가입 심사 강화
- 보증금 반환 순번제 도입 논의
- 공인중개사 책임 범위 확대
전세 시장은 점점 ‘안전 중심 구조’로 바뀌고 있습니다.
전세 계약 핵심 요약
- 등기부등본 확인이 최우선
- 보증보험 가입 가능 여부 필수 확인
- 전입신고 + 확정일자 지연 금지
- 특약 작성으로 법적 보호 강화
2026년 전세 계약은 과거보다 신중해야 하지만 올바른 절차만 알고 있으면 위험을 거의 대부분 회피할 수 있습니다.
FAQ – 전세 계약 시 자주 묻는 질문
Q. 보증보험이 안 되는 집은 계약하면 안 될까요?
A. 일반적으로 매우 위험합니다. 가급적 피하는 것이 안전합니다.
Q. 전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 서류는?
A. 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람, 확정일자 조건 등이 있습니다.
Q. 계약금은 언제 내는 게 안전한가요?
A. 등기부 문제 없음을 확인한 후 송금해야 합니다.
